TP.HCM đặt tham vọng trở thành đô thị toàn cầu, với HDI ≥0,9, kinh tế số ~60% GRDP (2035) và GRDP/người ≥75.000 USD (2045). Nhưng “lên đời” không diễn ra đồng đều trên 6.772 km². Một số khu vực sẽ chuyển mình nhanh hơn hẳn nhờ hội tụ ba yếu tố: hạ tầng đang chạy thật, chức năng kinh tế mới, và cơ chế đặc thù. Dưới đây là những nơi đáng theo dõi nhất.
1. Thủ Thiêm – lõi tài chính quốc tế
Thủ Thiêm được chọn làm Trung tâm Tài chính Quốc tế (theo NQ 222/2025/QH15), gắn với lõi Sài Gòn, kèm sandbox fintech và không gian ngầm. Đây là “cú hích” mạnh nhất cho một khu vực, bởi tài chính quốc tế kéo theo văn phòng hạng A, khách sạn, căn hộ hạng sang và dịch vụ cao cấp. Ga Thủ Thiêm còn là đầu mối TOD vùng, nối đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành.
2. Cực Đông: Thủ Đức – Thuận An – Dĩ An
Được định vị thành “thung lũng đổi mới sáng tạo Đông Nam Á” (AI, bán dẫn, R&D, đại học, startup), khu vực này hưởng lợi từ nhóm lao động tri thức thu nhập cao. Vùng 2 trong quy hoạch ưu tiên công nghệ cao, fintech, đô thị tri thức. Cầu căn hộ gắn việc làm ở đây thuộc loại bền vững nhất.
3. Trục Cái Mép – Thị Vải – Phú Mỹ
Cụm cảng đã vào top 50 cảng container lớn nhất thế giới từ 2019, tiếp nhận tàu tới 250.000 tấn, gắn với Khu thương mại tự do (FTZ). Khi FTZ và cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ thành hình, BĐS logistics, kho vận và khu công nghiệp cảng ở đây sẽ được định giá lại.
4. Vùng ảnh hưởng sân bay: Tân Sơn Nhất và Long Thành
Tân Sơn Nhất nâng công suất lên 50 triệu khách (2030), nhà ga T3 đã khai thác; Long Thành giai đoạn 1 đang thi công, tạo cấu trúc hàng không hai cực. TOD vùng Tân Sơn Nhất nối Long Thành là điểm giao thoa của hai luồng khách và hàng hóa – khu vực dịch vụ, lưu trú, logistics quanh đây hưởng lợi.
5. Các đầu mối TOD trọng điểm
Những ga được nêu đích danh có tiềm năng “lên đời” nhờ giá đất quanh ga tăng 20–150%: Bến Thành (giao 4 tuyến metro 1, 2, 3A, 4), An Sương (cửa ngõ đi Tây Ninh), Miền Tây (Bình Tân, đi ĐBSCL), Ngã tư Ga, cùng các TOD vùng như Sóng Thần/An Bình, Dĩ An, Bến xe Miền Đông mới, Hiệp Phước, Cát Lái – Phú Hữu. Giai đoạn 1 (2025–2030) dự kiến phê duyệt 5–7 khu TOD mẫu.
6. Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm
Với ~72 km bãi cát trắng phía Đông Nam và định hướng du lịch quốc tế, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, kinh tế đêm, đây là khu “lên đời” của phân khúc BĐS du lịch – nhưng chịu kiểm soát mật độ và bảo vệ bãi biển.
Khu vực cần thận trọng
Ngược lại, các vùng bị kiểm soát nghiêm ngặt sẽ “lên đời” chậm và đầy rủi ro pháp lý: Cần Giờ (rừng ngập mặn ~34.672 ha, ~97% diện tích rừng toàn thành phố, phát triển theo sức chứa), Côn Đảo, và các dải ven sông, ven biển, vùng ngập/sạt lở. Nguyên tắc “không hợp thức hóa sai phạm” là lằn ranh cứng.
Kết luận
Ba chữ vàng để chọn khu vực “lên đời” là: hạ tầng thật – chức năng mới – cơ chế đặc thù. Thủ Thiêm, cực Đông và trục cảng phía Nam hội tụ đủ cả ba. Tuy nhiên, phần lớn định hướng này nằm trong dự thảo quy hoạch chưa phê duyệt; nhà đầu tư nên bám tiến độ hạ tầng có thật (T3, Long Thành, Vành đai 3) làm thước đo, thay vì kỳ vọng suông.
