Ít nơi nào trong dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 lại chứa đựng mâu thuẫn phát triển sâu sắc như Cần Giờ. Một bên là khu dự trữ sinh quyển thế giới với rừng ngập mặn quý giá; bên kia là tham vọng đô thị du lịch lấn biển và cảng trung chuyển quốc tế. Cần Giờ là phép thử về khả năng cân bằng giữa bảo tồn và phát triển.
Cần Giờ trong con số
Theo dự thảo, Cần Giờ có diện tích khoảng 704 km², với rừng ngập mặn khoảng 34.672 ha – khu Ramsar/dự trữ sinh quyển, chiếm khoảng 97% diện tích rừng toàn thành phố. Đây là “lá phổi” và lá chắn sinh thái không thể thay thế của TP.HCM. Chính vì vậy, quy hoạch đặt nguyên tắc phát triển theo sức chứa môi trường.
Trong cấu trúc không gian, Cần Giờ xuất hiện ở hai vai trò:
- Vùng 7 – Sinh thái biển Cần Giờ: dự trữ sinh quyển, rừng ngập mặn, lá chắn sinh thái; phát triển trong giới hạn sức chứa; cảng trung chuyển quốc tế.
- Một phần của Cực cảng biển – thương mại tự do phía Nam – năng lượng (Cần Giờ – Cái Mép – Thị Vải – Phú Mỹ – Long Sơn).
Dự thảo cũng nêu “chuỗi đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ” và cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ như những dự án lớn.
Hai lực kéo ngược chiều
Lực bảo tồn:
- Rừng ngập mặn Cần Giờ là di sản sinh thái cấp quốc tế, đóng vai trò chắn sóng, chống xói lở, hấp thụ carbon – phù hợp mục tiêu Net Zero 2050.
- Nguyên tắc quản lý của dự thảo nhấn mạnh kiểm soát chặt ven biển, rừng ngập mặn, Cần Giờ, và “không hợp thức hóa sai phạm đã bị thanh tra/kiểm toán kết luận”.
Lực phát triển:
- Đô thị du lịch lấn biển và cảng trung chuyển quốc tế hứa hẹn giá trị kinh tế lớn, tạo động lực cho cực phía Nam.
- Kết nối hạ tầng (Vùng 6 Nam Nhà Bè – Hiệp Phước làm cầu nối lõi với Cần Giờ) mở đường cho phát triển.
Hàm ý đầu tư
- Cần Giờ có tiềm năng dài hạn, nhưng là khu vực nhạy cảm bậc nhất về pháp lý và môi trường. Ranh giới giữa vùng được phát triển và vùng bảo tồn nghiêm ngặt là yếu tố quyết định giá trị từng lô đất.
- Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng: quy hoạch nhấn mạnh phát triển “trong giới hạn sức chứa”, nghĩa là quy mô và mật độ có thể bị siết chặt.
- Phân khúc có cơ sở nhất là du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp có kiểm soát – gắn với giá trị rừng ngập mặn, thay vì phát triển đại trà.
Khuyến cáo
Toàn bộ định hướng Cần Giờ nằm trong dự thảo chưa được phê duyệt chính thức, và đây là khu vực chịu kiểm soát nghiêm ngặt nhất. Nhà đầu tư tuyệt đối không nên dùng số liệu dự thảo làm căn cứ chắc chắn để xuống tiền, và phải thẩm định kỹ ranh giới quy hoạch, tính pháp lý cũng như các kết luận thanh tra/kiểm toán liên quan. Cần Giờ là cơ hội thật, nhưng chỉ dành cho nhà đầu tư hiểu rõ giới hạn của tự nhiên và của pháp luật.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
